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Q:買賣不動產注意事項
資料來源:台北市政府地政處

一. 如何預防房地被盜賣事件發生
不動產價值高,常為不法之徒覬覦之目標,加上經濟不景氣的影響,國內近年發生多起土地詐騙案,報紙刊載二起詐騙集團盜賣土地的事件,以下就該二起事件提出說明,提醒民眾加強注意防範,以保障自身財產安全:
1. 詐騙集團鎖定標的物後,找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑,進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地:
詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主,經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料,篩選後再決定詐騙對象,並以身分證遺失為由,冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑,再到地政事務所申請補發土地所有權狀,等領到權狀後,就把土地變賣。
2. 詐騙集團將鎖定的標的物上網標售,讓不知情的仲介業介紹客戶購買:
詐騙集團將鎖定的標的物,以低於市價許多的價格上網標售,經 仲介公司人員發現標售土地的訊息,不疑有他,即介紹客戶購買,詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明,以騙取買方及仲介公司的信任,直到前往地政事務所辦 理過戶時,才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的,但該冒名的賣方早已不知去向,買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。
如何提高警覺避免房子被盜賣呢?
提供下列幾點注意事項供參考:
1. 戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務,如果在戶政事務所有建立指紋資料的話,就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。
2. 經常出國或是不住在戶籍所在地的人,應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知,並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。
3. 權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好,千萬不要任意交給別人,如果權狀丟了,應該向派出所報案,並儘速向地政事務所申請補發權狀。
4. 要賣房子的人,如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話,一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士(以前稱為土地登記專業代理人,民間習慣稱為代書)代辦,才有保障。
5. 想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人,一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查,而且加入公會的業者,才有保障。

 買屋、賣屋找合法地政士,讓您產權有保障

 一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等,都知道要找代 書或掮客,內政部為管理代書業者,早在民國七十年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現為提昇土地登記專業代理人之水準,健全專業證照制度,於民國九 十年十月二十四日經總統公布「地政士法」,該法並於九十一年四月二十四日施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向 地政處申請開業執照,以及加入公會,才可以執業,也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。

 另外,買賣房子或抵押貸款時如果沒有印鑑證明,可以找具有簽證人資格的地政士辦理簽證就可以了,具有簽證人資格的地政士都是有相當豐富經驗,而且信用良好,由地政士辦理簽證更有保障。

二. 不動產交易注意事項

 以往不動產經紀業最為人詬病的是服務不專業,僅憑銷售人員三寸不爛之舌,提供之房地產資訊不詳實,又在買賣雙方之間游說,賺取差價,服務費收取方式沒有一 定標準,予人不良印象,消費者吃虧情形,時有所聞,為建立不動產交易秩序,保障消費者權益,促進不動產交易市場健全發展,研擬「不動產經紀業管理條例」的 立法時程經歷了十年,終奉 總統於八十八年二月三日公布施行,對於不良之房地產仲介業,有特別法可管了,三年緩衝期亦於九十一年二月四日屆滿,不動產經紀業自九十一年二月五日已全面 邁入一個新紀元。
不動產經紀業納入管理可達下列好處:
1. 取締非法業者,嚇阻違法營業,保障合法經營環境。
2. 不動產經紀業服務專業化、品質提升。
3. 經紀人員素質、形像提升。
4. 促進房地產交易透明化。
5. 報酬標準合理化。
6. 消費者權益受到多一層保障。
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三. 委託房屋仲介公司應注意那些事項
1. 選擇有合法證照之經紀業,才能受到專業化服務及法令上的保障;其相關證照及許可文件、經紀人證書、報酬標準及收取方式均有揭示於營業店面明顯地方,讓消費者認定。
2. 經紀業必須先與委託人簽訂委託契約書後,始可刊登廣告及銷售且應與事實相符,並註明經紀業名稱負責。
3. 有關不動產出租(售)委託契約書、承(租)購要約書、定金收據、不動產說明書、不動產租賃(買賣)契約書均需由經紀人簽章負責。
4. 經紀人員應以不動產說明書向承買(承租)人詳細解說,該不動產說明書視為買賣(租賃)契約書之一部分。
5. 委託契約書、買賣(租賃)契約書,均需有契約審閱期間,以便讓消費者能有充分時間了解。
6. 如果買賣或租賃房地產係因有合法證照經紀業或經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致受損害者,得向不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會請求代為賠償。
7. 不動產經紀業或經紀人員向買賣(或租賃)雙方收取報酬之總額合計不得超過不動產實際成交價金百分之六(或一個半月租金)。
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四. 買賣房地產應注意事項

 消費者在買賣房地產過程,應注意下列容易發生糾紛事項,以達多一分認識,少一分損失:
1. 買賣標的及門牌記載應明確:
‧土地:土地面積及應有持分面積,並應記載土地使用分區或編定用地種類)

‧建築物:分別依主建物、附屬建物(如陽台等)、共同使用部分(分擔持分面積)詳載面積,以便了解各項面積比例。

‧ 停車位:
a、車位規格(長度寬度之大小、平面式或機械式、地上或地下)及其平面位置圖。
b、停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)。
c、產權登記方式(具有獨立權狀或以共同使用部分登記)。

※面積以地政機關登記為準,勿因有使用面積、受益面積之敘述,以免吃虧。
2. 土地及建築物標的設定他項權利情形(如抵押貸款等,得以最新之地籍謄本參考)及處理方式需於不動產說明書中詳載。
3. 稅費負擔應記載清楚:一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔,建物契稅由買方負擔。地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。
4. 屋頂平台不得違反法令規定使用,如屬避難平台需為共同使用,如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
5. 、 法定空地不得違反法令規定使用,亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。
6. 地下室不得違反法令規定使用,以區分所有權登記者,所有權人使用,以共同使用部分登記者,按其應有部分比例有使用收益權,並依規約定之。
7. 預售屋之核準建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海沙檢測證明等,在不動產說明書中詳載,成屋現況除在不動產說明書中詳載,應到現場查看。
8. 公寓大廈管理條例第二十四條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。
9. 一般買賣總價款分為土地價款、建物價款、車位價款,交易習慣付款方式分為四期:第一期簽約款、第二期備證款(賣方備齊所有權移轉登記應備文件)、第三期完稅款(土地增值稅、契稅稅單核下)、第四期交屋款(辦妥所有權移轉登記)。
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五. 未辦繼承登記不動產列冊管理後應注意事項
親人往生,是件令人悲痛逾恆的事,然悲痛之餘,繼承人對往生者所遺留之不動產,在法律上必需作的事不可不知,以下列出有關規定說明,並提醒繼承人注意,以免您的權益受損。
1. 列冊管理:
政府為了維護全國地籍及稅籍資料之完整,因此在不動產所有權人死亡後,於土地法第七十三條規定,繼承人應於繼承開始之日起, 六個月內辦理繼承登記,逾期辦理者,每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍;又如逾一年仍未辦理者,另於土地法第七十三條之一規 定,繼承人自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於三個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機 關予以列冊管理。不過,如有下列五種情形可於公告期間檢附證明文件向該管登記機關提出,可暫緩列冊管理:
(1)繼承人已申報相關賦稅而稅捐機關尚未核定或已核定而稅額因行政救濟尚未確定者,或經稅捐機關同意其分期繳納稅賦而尚未完稅者。
(2)部分繼承人為大陸地區人士,依壹灣地區與大陸地區人民關係條例第六十六條規定,於大陸地區繼承人未表示繼承之期間(三年)。
(3)已向地政機關申辦繼承登記,因所提戶籍資料與登記簿記載不符,須向戶政機關查明更正者。
(4)因繼承訴訟者。
(5)其他不可抗力事故,經該管地政機關認定者。惟於次年四月一日前如仍未辦理繼承登記,仍會予以列冊管理。

 因此,提醒您,往者已矣,如果您是繼承人,請儘速至轄區地政事務所辦理繼承登記,以免逾期辦理,不但需繳交罰鍰,且往生者所遺不動產將由政府列冊管理。