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Q:房屋仲介業提供定型化契約 應同時賦予買賣雙方審閱期間
資料來源:行政院消費者保護委員會

不 動產經紀業撮合買賣成交,為方便交易流程之進行,往往提供定型化之買賣契約書供買賣雙方使用,而實務上常見房屋仲介公司於買賣雙方議定價格後,即擇期由買 賣雙方至房屋仲介公司營業處所簽訂契約,買賣雙方對於其所簽訂之契約條款未事先攜回審閱,對於契約內容所規範之權利義務無法詳加審酌,經常衍生消費爭議。

行政院消保會於舉辦全國消保官聯繫會報時,部分縣市消保官即表示,其所受理之消費爭議案件,有多數案例為消費者主張,不動產經紀業提供定型化買賣契約書供 其簽訂時,未先賦予合理之審閱期間,甚至未指派經紀人於買賣契約書簽章,而經詢問轄區不動產經紀業,多表示買賣契約書之當事人係買方與賣方,非屬企業經營 者與消費者間之定型化契約,不適用消費者保護法有關「審閱期間」之規定,致衍生消保法適用上之疑義。

行政院消保會針對「不動產經紀業提供不動產買賣契約書供買賣雙方使用」之消費者保護事宜開會研商,會中獲致如下結論:

一、不動產經紀業為提供服務之企業經營者,依消保法第四條規定,應維護交易之公平,提供消費者充分與正確之資訊,及實施必要之消費者保護措施。

二、不動產經紀業提供買賣契約條款予買賣雙方使用,係屬由企業經營者(經紀業)所擬定之定型化契約條款,買賣雙方對於非屬其個別磋商合意之契約條款,應有充分之審閱期間以明瞭契約內容之機會,以決定是否接受或拒絕,此宜由專業法規「不動產經紀業管理條例」加以補充規範。

三、依「不動產經紀業管理條例」第二十二條第一項第六款與第二十四條之規範意旨,不動產經紀業於不動產買賣交易完成前,其對買賣雙方應盡之義務尚未完成, 仲介經紀公司若未依上開規定指派經紀人於買賣契約書簽章,依同條例第二十九條及第三十一條規定,經紀業與經紀人員應分別科處罰鍰、申誡。

四、現行「不動產經紀業管理條例」僅就「不動產說明書」有較詳盡之規範,分別為第二十二條第三項與第二十四條所規定之「……不動產說明書應記載及不得記載 事項,由中央主管機關定之。」、「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽 章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」,而實務上經紀業分向買方與賣方提供服務,其提供之定型化買賣契約條款是否兼顧買賣雙方之平等互 惠?有無向當事人充分解說並提供審閱期間?請主管機關內政部儘速檢討「不動產經紀業管理條例」,考量「不動產經紀業提供買賣契約條款予買賣雙方使用」時應 同時賦予消費者審閱期間,以及未賦予審閱期間之法律效果,以維護消費者之權益。

行政院消保會表示,房屋仲介公司依消保法第四條及第五條規定,本即負有提供消費者充分與正確消費資訊以及協助消費者採取正確合理消費行為之義務,而提供消 費者於簽訂定型化契約前有合理之審閱期間,除有助於消費者明瞭本身之權利義務外,並能使消費者沉澱訂約衝動,避免消費糾紛。